Huur van een bedrijfsruimte

Veel bedrijven hebben hun bedrijfsruimte niet zelf in eigendom, maar huren het van een ander. Ondernemers in bijvoorbeeld de detailhandel en de horeca zijn sterk afhankelijk van het gebruiksrecht van een winkelpand en hun locatie. Het einde van de huurovereenkomst kan daarom grote gevolgen hebben voor het voortbestaan van de onderneming. Denk bijvoorbeeld aan de lokale bakker die zijn vaste klantenkring kan verliezen, of de souvenirwinkel die strikt locatie gebonden is. In afdeling 6 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is een aparte regeling opgenomen waarin dit soort huurders van zogeheten middenstandsbedrijfsruimte bescherming wordt geboden. Zo is onder andere de minimale huurtermijn in beginsel vijf jaar, en wordt deze steeds met vijf jaar verlengd tenzij er wordt opgezegd (art. 7:292 BW). Ook geldt er een opzegtermijn van minimaal een jaar (art. 7:293 lid 2 BW).

Deze bescherming wordt niet aan iedere onderneming die bedrijfsruimte huurt geboden, maar is uitsluitend weggelegd voor de categorieën die de wet geeft. De hoofdmoot bestaat uit kleinhandelsbedrijven (detailhandel), ambachtsbedrijven (denk aan de schoenmaker) en de horeca (art. 7:290 lid 2). Ook moet moet het om een openbaar toegankelijk ‘lokaal’ gaan waar producten of diensten worden aangeboden. Afdeling 6 is in beginsel dus niet van toepassing op bijvoorbeeld kantoorruimte, een tandartspraktijk, een bioscoop of een fabriekslocatie. Deze huurders staan echter niet met lege handen. Voor de huurders van overige bedrijfsruimte geldt namelijk art. 7:230a BW.

Het verlengingsverzoek van art. 7:230a BW

Indien de huurovereenkomst in weerwil van de huurder wordt opgezegd of simpelweg afloopt en niet wordt verlengd, kan de huurder een verzoek indienen bij de rechter om de ontruimingstermijn te verlengen (lid 1). De ontruimingstermijn kan door de rechter worden verlengd tot maximaal een jaar na het eindigen van de huurovereenkomst (lid 5). De ontruiming wordt in de praktijk meestal gelijktijdig met de opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder aangezegd. De huurder heeft na het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd twee maanden de tijd om een dergelijk verlengingsverzoek in te dienen. Gedurende die ‘twee maanden-termijn’ kan de verhuurder de huurder niet verplichten tot ontruiming, ongeacht of er daadwerkelijk een verzoek wordt ingediend.

Wanneer er een verzoek wordt ingediend, zal de rechter een belangenafweging moeten maken tussen enerzijds het belang van de verhuurder en anderzijds het belang van de huurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Vooraf is dus niet met zekerheid te zeggen of een verlengingsverzoek succesvol zal zijn. Daarnaast kan geen verzoek worden ingediend als de huurder zelf de huurovereenkomst heeft opgezegd, zijn verplichtingen niet is nagekomen of uitdrukkelijk heeft toegestemd met de beëindiging. Geef dus als ondernemer nooit toestemming tot beëindiging als je het liefst nog wat langer gebruik zou blijven maken van het gehuurde.

Voor bijvoorbeeld een tandartspraktijk of een bioscoop kan een verlenging de tijd bieden om op een normale manier een andere locatie te vinden, zodat de onderneming elders kan worden voortgezet. Een verlenging van de ontruimingstermijn kan dan zeker uitkomst bieden. Kortom, een verzoek om de huur te verlengen op grond van art. 7:230a BW kan ondernemingen die niet onder afdeling 6 van boek 7 vallen, redden.